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2022年千万别瞎买房!

[时间:2022-01-14 18:14来源:未知作者:admin浏览:]

  2022温州版新年日历已出炉这份每月游玩攻略就是YYDS!,菜价上涨、一码通崩溃、孕妇流产……这段时间,西安整座城充满了恐惧和无助。

  在这方面,西安任重道远,也希望经此一“疫”,它能扛起西北大旗,再现盛世长安。

  一位西安读者跟我说,本来想在明年改善,换一套大房子,然而疫情一来,饭店生意一落千丈,搞不好还得卖房还债,心态崩溃。

  但有读者反而充满期待,称疫情过后,西安房价会降很多,终于能买得起房子了,是抄底的好机会。

  不出意外,疫情还会继续贯穿2022年,而我们只能被迫接受事实,双手合十默默祈福。

  对于楼市,我们要用“规则”的确定来对付结果的不确定,这样不管形势怎么变化,我们买房时都不会手忙脚乱。

  今天的主题是“2022年,别瞎买房”,我会从宏观到微观,帮大家梳理一遍楼市,用到的资料是前几天克而瑞研究出品的万字报告。内容比较干,但我会尽量写得“湿”一些。

  什么时候拍灯,什么时候不拍,如何让潜力选手不因为一场失利而落得满盘皆输,这个词让比赛有了平衡性。

  2021年下半年,楼市下行,到处充斥着负能量,什么楼市彻底变天,炒房客惨痛离场,法拍房一夜暴增。

  很多刚需看到这些题目,激动地睡不着,因为楼市下行房价下跌,自然就能买得起房了,这就是典型的“屁股决定思维”。

  克而瑞数据显示,2018-2020年全国百城新房成交节节攀升,即便2020年遭遇新冠疫情依旧创历史新高,2021年,预估全年成交面积约5.2亿平方米,较2020年微增2%。

  不出意外,2021年全年,我国房地产市场销售额和销售面积有望创下“双18万亿”的历史新高。

  是不是很奇怪,你眼里天天喊救命的楼市,还能有如此之高的成交,这就是“大局”。

  数据告诉我们,楼市已经正式结束了“普涨时代”,但没有彻底翻篇,房子依旧有人买,机会还存在。

  只不过,势能在逐步减退,可能在2022年掉头向下,也可能是2023年,最重要的是人口难以为继。

  最近有机构统计,我国老龄化在追逐日本,但少子化却超过了日本。户籍人口最多的河南省,2021年出生人口低于100万,创近43年来新低。

  人们为啥不愿意要孩子,想必大家都清楚。我要说的是,这种趋势可以延缓,但无法扭转,这是人类共同面对,但无法破解的难题。

  对的,这就是最正确的答案,“房价如葱”已经在东北小城陆续上演,这种趋势还在加速扩散。

  人口迁徙,一方面是“农村到城市”,另一方面是“小城市到大城市”。现在城镇化率已经达到60%以上了,前者势能减弱,后者成为主流。

  以此,我在2018年就提出,未来十年,我国将经历史上最大规模“人口迁徙潮”,这对楼市格局的变革,至关重要。

  克而瑞研究中心显示,2021年,一线成交波动上行,二线成交平稳波动,三四线成交下跌加剧。

  人口迁入量较大的城市,楼市行情都不错。在这其中,房价涨势凶猛的,清一色是东南沿海热点城市。

  这是因为全球疫情泛滥,制造业停摆,我国进出口繁荣,而工厂大都散布在沿海地区,这些地方的民间财富积累暴增,带动市场成交。

  其中厦门、杭州、南京、福州涨幅均在30%及以上;诸如珠海、昆山、汕头等累计成交同比涨幅均超50%。

  不过进出口具有“周期性”,眼下进出口就不太好做,原材料涨价,国外又在遏制,那么人口流入较少的沿海小城,在2022年,行情肯定难以延续。

  2021年,部分二线城市,诸如郑州、昆明、南宁、西宁等中西部内陆城市,行情显著下行。郑州是因为遇灾,昆明、南宁、西宁属于弱二线城市,泡沫大,购买力撑不住,跌了下来。

  除此之外,几乎所有人口动力弱、基本面较差的三四线,诸如淄博、玉林、钦州、清远等整体成交量显著回落,购买力基本见顶。

  2021年12月,开封、荆门、海安、呼和浩特、黄山、衡阳、芜湖、晋江、桂林、金华武义、重庆万州,都出台了购房补贴、契税减免托市政策。

  接下来这样的城市会越来越多,力度越来越大。这也是我劝三四线城市刚需观望的原因,市场下行,越等越赚。

  中原地产研究中心统计数据显示,2021年12月截至26日,北京二手房住宅成交了11297套,预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间,成交量环比上涨有望上涨超过20%。

  深圳因为二手房指导价压得太狠,市场还没有回暖,但据当地中介表示,带看量正在恢复,预计明年3月后可以判断是否“筑底”。

  四大一线城市政策调控是全国最严的,无奈刚需购买动力太强,即使房价上涨都属于合理情况。

  正常来讲,我们要连续观测2-3月的成交数据,一线城市主看二手房数据,二线城市,看“新房+二手房”,三四线主看新房数据。

  我们发现,在这其中,长沙、宁波、东莞、成都、武汉、南京、厦门等新房翘尾明显,尤其长沙,新房成交环比大涨81%。

  长沙这个城市一直被定义为我国楼市调控模范,很多城市还专门派人去学习过经验。但事实上,长沙的新房房价一直在涨。

  比如梅溪一方,2019年房价是9970元/平米,清盘的时候涨到了12000元/平米,这几年,梅溪湖板块热度从未减过。只不过每年涨幅有限,没有过多引起别人的注意。

  从长沙楼市可以看出,“房住不炒”的真正含义是抑制房价“过快”上涨,不是不涨或者下跌。

  二线城市新房市场翘尾,跟这段时间开发商放量打折有很大的关系,至于明年涨不涨,还要看供应有多大。

  从图中可以看到,大连的库存最夸张,达到54个月。起初看到这个数据,我有些质疑,特地找当地的朋友求证。

  朋友说,2015年大连的库存曾经登顶过全国第一,后来消化了很多,但又逐渐积累起来了,54个月有些夸张,但24个月以上肯定是有。这对于大连,无疑是达摩克利斯之剑。

  同样,成都、武汉、青岛、长春、郑州、昆明、常州、苏州、南宁都是大库存城市。

  库存太大,利空楼市,如果购买力不够,房价就会下跌,如果购买力足够,房价也没有明显的上涨效应。

  比如成都和武汉,虽然翘尾,明年也有小阳春,但新房房价上涨的概率并不大,最多也是局部上行。

  而对于小库存城市,比如合肥、上海、济南、杭州、海口,房价有一定的上涨压力,大家这段时间一定要多关注。

  2021年,全国楼市分化明显,城市之间在分化,城市内部也在分化,比如武汉,光谷和汉口涨势最猛,蔡甸和黄陂等地,房价甚至是下跌的,地段选择尤为重要。

  未来市场,二房因为功能性太窄会被逐渐淘汰,对于一房,宁可不买,也别浪费钱,流动性小,涨幅实在太低了。

  其次在面积层面,2021年整体面积需求整体在下沉,人们买的房子越来越小,这就是房价持续上涨,但收入不见增长的结果。

  在一线城市,房价太高,最欢迎的户型是90-100平米的三房,而在二线三四城市,最受欢迎的是100-120平米的三房。

  整体来看,90-120平米的中档产品最受欢迎,80-100的小三房,100-140的小四房,是市场硬通货。

  数据显示,2021年,总价千万级豪宅成交明显放量。前11月,194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套,同比增长44%。

  3000万以上豪宅成交热点城市,北方城市只有北京和青岛上榜,其他都在长三角和大湾区城市群。

  其中叠墅取代联排晋升主力,120-160平经济墅最畅销,200平米以上的大别墅,因为实用性、流动性太差,销售在下滑。

  2022年豪宅市场预计也会非常火爆,尤其是一二线城市的核心地段的豪宅,在限价时代基本都会成为抢手货,稀缺产生投资价值。

  2021年,全球因为恐惧印了太多钞票,这些钞票兜兜转转又会流入民间,造成祸患,人们看不到增量,只能像无头苍蝇一样乱撞。

  至于2022年是否能找到方向,还未可知,但可以确定的是,时与运皆不可复制,而你在有限的范围内,追求胜率更高的东西。

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